10 억으로 움직이기: 서울 ‘똑똑한 한 채’와 KL 세컨드 하우스, 어디에 베팅할까?
1. 지금 서울 주택 시장이 달라진 이유
수도권‧규제지역 주택담보대출은 최대 6 억으로 잘렸고, 첫 집 LTV도 70 %로 낮아졌습니다. 집을 사면 6개월 안에 실거주해야 하는 새 룰까지 생겼죠.
한편 정부는 4기 신도시·유휴부지 개발 등으로 5년 250만 가구 공급을 공언해 ‘물량 폭탄’도 예고했습니다.
2. 자금 흐름 시나리오
Scenario A. 서울 10 억 아파트
• 대출 6 억(30 년 · 4 % 고정) → 월 상환 약 286 만 원
• 계약금·취득세 등 현금 약 4.5 억 원
• 재산세·관리비 등 연간 약 550 만 원
Scenario B. 쿠알라룸푸르 세컨드 하우스 (MM2H Silver)
• 예치금 USD 150K ≈ 2 억 원, 주택 의무가는 MYR 600K부터
• 2-베드 콘도 월세 RM 3,000 ≈ 110 만 원
• 생활비(식료·교통 등) RM 2,500 안팎
• 서울↔KL 왕복 항공 최저 $ 193
3. 숫자로 보는 한눈 비교
| 항목 | 서울 아파트 구매 | KL 세컨드 하우스 살이 |
|---|---|---|
| 초기 현금 | 4.5 억 | 2 억 예치 |
| 월 고정비 | 약 286 만 원 | 약 185 만 원 |
| 이동 비용 | 대중교통(약 월 25만원) | 왕복 26 만 원/회 |
| 유동성 | 매도·전세 규제로 제한적 묶임 | 예치금의 50 % 인출 가능* |
| 라이프스타일 | 직주근접·교육 ★★★☆☆ | 열대·다문화 ★★★★☆ |
4. 주목 포인트
• 자본 잠김 vs. 유연성 – 서울 집은 현금 4 억 이상 묶이지만, MM2H 예치금은 의료·교육 등 용도로 절반 인출이 가능.
• 현금 흐름 – 월 100 만 원 절감 × 30 년 = 3.6 억, 항공·체류비를 넉넉히 충당.
• 분산 투자 – 해외 거주권과 자산으로 규제·환율 위험을 헤지.
• 생활 질 – KL은 낮은 물가와 영어 환경, 서울은 직장·학군 이점. 상황에 따라 ‘서울 베이스 + KL 겨울살이’ 혼합 플랜도 검토할 만.
5. 이런 사람에게 맞춤
40대 맞벌이 무주택 – 대출 규제로 서울 진입 장벽 ↑. MM2H로 해외 베이스를 확보하고 국내 전세를 병행.
50대 1주택자 – 기존 집 매각해 확보한 현금으로 ‘똑똑한 한 채’ vs. MM2H Gold. 은퇴 후 현금흐름이 충분하다면 KL 체류가 생활비·의료비 측면에서 우세.
6. 실행 전 체크리스트
▸ 본인 DSR·대출 한도 재확인
▸ MM2H 신청 서류·건강검진 일정 잡기
▸ 항공권·보험·현지 국제학교·병원 미리 답사
